Un contrato de arriendo bien hecho cabe en pocas páginas, pero tiene que dejar por escrito cinco cosas: quién es quién, qué inmueble se entrega, cuánto se paga y cómo, por cuánto tiempo y qué pasa si algo sale mal. Todo lo demás son cláusulas para evitar discusiones que ya viste pasar. Aquí va el orden en que lo armamos los corredores, con una plantilla de estructura que puedes adaptar a la ley de tu país.
Qué debe tener un contrato de arriendo como mínimo
Casi todas las legislaciones latinoamericanas y la española piden lo mismo en el fondo, aunque cambien los nombres. En Colombia, por ejemplo, la Ley 820 de 2003 dice que las partes deben ponerse de acuerdo al menos en estos puntos:
- Nombre e identificación de los contratantes.
- Identificación del inmueble, y de la parte que se arrienda si no es todo.
- Zonas y servicios compartidos con otros ocupantes.
- Precio y forma de pago.
Si falta alguno, el contrato queda flojo justo donde más lo vas a necesitar. Antes de redactar, revisa qué dice la norma de arrendamientos de vivienda de tu país o ciudad y qué formalidades pide (notaría, registro, timbres). Si dudas, que lo revise un abogado local: tú armas la operación, no das asesoría legal.
Paso 1: identifica bien a las partes
Pide documento de identidad de cada persona y, si el arrendador es una sociedad, el documento que acredita quién firma por ella. Escribe nombre completo, número de documento, teléfono, correo y una dirección para notificaciones.
Una escena que se repite: el inmueble está a nombre del padre, pero quien te contactó es el hijo y dice que «se encarga de todo». Si el contrato lo firma el hijo sin poder, el día que haya un conflicto el dueño dirá que nunca autorizó nada. Pide el poder o que firme el titular.
Si hay codeudor, fiador o aval, identifícalo con los mismos datos y deja claro qué cubre: solo el canon o también servicios, daños y cuotas de administración.
Paso 2: describe el inmueble sin dejar nada a la imaginación
Dirección completa, número de unidad, matrícula o referencia catastral si la tienes, y los anexos: parqueadero, bodega, depósito. Si el apartamento se entrega amueblado, adjunta un inventario con el estado de cada cosa y fotos con fecha. Tenemos una nota entera sobre cómo hacerlo en el inventario de entrega de un inmueble arrendado.
Añade también para qué se arrienda. Un contrato de vivienda no autoriza montar un consultorio o un Airbnb. Si el dueño no quiere subarriendo, escríbelo con esas palabras.
Paso 3: canon, pago, incremento y servicios
Esta es la parte donde más discusiones nacen, así que sé literal:
| Punto | Qué escribir |
|---|---|
| Canon | Valor, moneda y periodicidad |
| Fecha de pago | Día exacto del mes y hasta cuándo hay gracia, si la hay |
| Medio de pago | Cuenta, transferencia o plataforma, a nombre de quién |
| Incremento | Cada cuánto y con qué índice o regla |
| Servicios | Quién paga agua, luz, gas, internet y administración |
| Mora | Qué ocurre si se atrasa el pago |
Sobre el incremento, no escribas «se ajustará según la ley» sin decir cuál. Anota el mecanismo que permite tu norma y cómo se calcula. Si quieres afinar esto con el dueño, mira cómo subir el arriendo sin perder al inquilino.
Y deja por escrito qué pasa con los atrasos antes de que ocurran: intereses permitidos, aviso previo y a quién se le notifica. Cuando llegue la mora, el contrato es tu guion.
Paso 4: duración, renovación y terminación
Pon fecha de inicio y de fin. Después define tres cosas que casi nadie escribe:
- Renovación: si se prorroga sola o necesita aviso, y con cuánta anticipación debe darse.
- Terminación anticipada: quién puede irse antes, con qué aviso y si hay penalidad.
- Entrega del inmueble: en qué estado, con qué llaves y con qué paz y salvo de servicios.
Algunas leyes fijan plazos mínimos o formas de preaviso que no se pueden pactar en contra. Es una de las razones para no copiar una plantilla de otro país: lo que allá es válido, aquí puede no valer.
Paso 5: reparaciones, mejoras y garantías
Separa lo que arregla cada parte. Por regla general, el desgaste normal y las reparaciones estructurales corren por cuenta del dueño, y los daños por mal uso por cuenta del inquilino, pero escríbelo con ejemplos: llave de lavamanos, filtración del techo, pintura al salir.
Define también qué mejoras puede hacer el inquilino sin pedir permiso y cuáles no. Y si hay depósito de garantía, anota monto, dónde se guarda, en qué casos se descuenta y en cuánto tiempo se devuelve.
Paso 6: firma, copias y seguimiento
Firmen todas las partes y entrega una copia a cada una. Si tu país permite firma electrónica para arrendamientos, confirma que sea válida para este tipo de contrato antes de usarla; en algunos lugares la forma cambia si el contrato va a notaría o a registro.
El contrato no termina cuando se firma. Quedan fechas que alguien debe recordar: el vencimiento, el aviso de renovación, el incremento anual y el día de pago. Ahí es donde un CRM gratis para corredores te ayuda: registras el negocio con su fecha de fin y las tareas de aviso, y no dependes de la memoria ni de una hoja de cálculo.
Errores comunes que conviene evitar:
- Copiar una plantilla de internet sin ajustarla a la norma del lugar.
- Dejar el canon sin fecha de pago o sin medio de pago.
- No escribir quién paga la administración o los servicios.
- Firmar con alguien que no es el titular y no tiene poder.
- Olvidar el inventario y las fotos de entrega.
- No definir qué pasa si el inquilino se va antes de tiempo.
Si el inquilino aún no está elegido, antes de este contrato viene cómo encontrar buenos inquilinos. Y si ya te atrasó el pago, lo que escribiste en el Paso 3 es lo que te sostiene. Un buen contrato no evita todos los problemas, pero sí hace que cada uno tenga una respuesta ya acordada.