Un apartamento de B/.280,000 en San Francisco cerró escritura en junio de 2025. El promotor pagó B/.5,600 de ITBI que en enero del mismo año no habría pagado. La diferencia es una sola ley: la Ley 468, promulgada el 25 de abril de 2025. Si asesoras compradores o vendedores de propiedades nuevas en Panamá y no revisaste qué cambió, estás dando información incorrecta.
Dos tipos de impuestos, dos momentos distintos
Antes de entrar en los números, hay que separar dos categorías que los corredores con frecuencia mezclan frente a sus clientes: los impuestos de transacción y los impuestos de tenencia.
Los impuestos de transacción ocurren una sola vez, en el momento de la escritura. El más relevante es el ITBI (Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles): equivale al 2% del precio de venta o del valor catastral, el que sea mayor. A ese 2% se suma el anticipo de ganancia de capital del 3%, también calculado sobre el mayor de esos dos valores. Los dos los paga el vendedor. En una operación de B/.300,000, eso representa B/.15,000 que salen del neto del vendedor antes de que vea un balboa.
El comprador, por su parte, asume los gastos de escritura: honorarios notariales (entre B/.300 y B/.600, según el valor del inmueble) e inscripción en el Registro Público (entre B/.50 y B/.600). En una operación sin hipoteca, los gastos directos del comprador rara vez superan B/.1,200 en propiedades de rango medio. Si hay hipoteca, se agregan los costos de constitución del gravamen, que pueden añadir varios cientos de balboas más.
Los impuestos de tenencia son anuales. Son los que el propietario paga a la Dirección General de Ingresos (DGI) cada año, y su monto depende del valor catastral y del uso que se le da al inmueble: vivienda principal, Patrimonio Familiar Tributario, o propiedad de inversión.
Tener clara esta división desde el primer encuentro con el cliente evita que el monto de la liquidación notarial llegue como una sorpresa que retrasa o cancela el cierre.
Lo que cambió la Ley 468: el ITBI que dejó de ser optativo para inmuebles nuevos
Hasta el 24 de abril de 2025, el artículo 4 de la Ley 106 de 1974 exoneraba del ITBI a las primeras ventas de viviendas nuevas. En la práctica, un promotor vendiendo un apartamento recién construido podía cerrar escritura sin pagar ese 2%. Para los desarrolladores que armaron su estructura de precios bajo ese esquema, esa ventaja estaba integrada al modelo de negocio.
El artículo 13 de la Ley 468 derogó esa exoneración desde la fecha de su promulgación (según Baker Tilly Panama, 2025). A partir del 25 de abril de 2025, toda primera venta de inmueble paga el 2% de ITBI, sin distinción entre propiedad nueva y usada.
La única excepción que sobrevivió fue temporal y ya cerró: propiedades financiadas bajo el régimen de interés preferencial de la Ley 3 de 1985, con cartas de promesa de pago previas al 25 de abril y cuya inscripción ocurriera antes del 31 de diciembre de 2025, siempre que el valor no superara B/.120,000 (según MomentoFiscal, 2025).
Las implicaciones en balboas concretos:
| Precio de venta | ITBI que ahora paga el vendedor |
|---|---|
| B/.150,000 | B/.3,000 |
| B/.250,000 | B/.5,000 |
| B/.400,000 | B/.8,000 |
| B/.600,000 | B/.12,000 |
Si el promotor no ajustó su modelo financiero antes de cerrar escrituras, ese costo salió del margen. Si lo ajustó después de la promulgación, puede haberse trasladado al precio de lista, de forma explícita o silenciosa. Antes del 25 de abril de 2025, muchos desarrolladores incluían en su material de ventas la frase "libre de ITBI" como argumento comercial. Esa frase ya no corresponde para operaciones nuevas. Cuando acompañes a un comprador en la negociación de una unidad nueva, la pregunta directa al promotor es si el precio publicado ya contempla ese 2% o si lo está absorbiendo en márgenes.
El impuesto de inmueble anual: dos tablas que producen resultados muy distintos
Una vez transferida la propiedad, el comprador entra en el régimen del impuesto de inmueble. Aquí existe una diferencia que pocos clientes entienden hasta que alguien los sienta a calcularlo: la tasa depende de si el inmueble es vivienda principal (o Patrimonio Familiar Tributario) o si es una propiedad secundaria o de inversión.
Para vivienda principal, las tarifas vigentes son (según Grupo Residencial, 2025):
| Valor catastral | Tasa sobre el excedente |
|---|---|
| Hasta B/.120,000 | 0% |
| De B/.120,001 a B/.250,000 | 0.50% |
| De B/.250,001 en adelante | 0.70% |
Para propiedad de inversión o secundaria:
| Valor catastral | Tasa sobre el excedente |
|---|---|
| Hasta B/.30,000 | 0% |
| De B/.30,001 a B/.250,000 | 0.60% |
| De B/.250,001 en adelante | 0.80% |
Un apartamento con valor catastral de B/.250,000 declarado como vivienda principal paga 0.50% sobre B/.130,000, resultado: B/.650 al año. Ese mismo apartamento clasificado como propiedad de inversión paga 0.60% sobre B/.220,000, resultado: B/.1,320 al año. La diferencia anual es B/.670. En diez años, eso suma B/.6,700 solo por no haber completado el trámite de clasificación ante la DGI, que no ocurre de forma automática. El comprador debe solicitarlo.
El descuento por pago anticipado antes del 30 de abril es del 10%. Ese B/.650 baja a B/.585; el B/.1,320 a B/.1,188. Para un propietario disciplinado que paga en enero o febrero, el ahorro acumulado en cinco años es de B/.325 en el caso residencial y de B/.660 en el caso de inversión.
La exoneración de mejoras: el beneficio fiscal exclusivo de los inmuebles nuevos
Hay un matiz que favorece específicamente al comprador de un inmueble recién construido: la exoneración de mejoras. El impuesto de inmueble se calcula sobre el valor catastral total (terreno más construcción), pero la porción correspondiente a mejoras puede tener una exoneración temporal contada desde la fecha de la edificación.
La duración varía según el valor de las mejoras (según Easy Land Panama, mayo 2025):
- Mejoras hasta B/.120,000: exoneración por 20 años
- Mejoras entre B/.120,001 y B/.300,000: 10 años
- Mejoras por encima de B/.300,000: 5 años
Considera un apartamento de B/.200,000 en El Cangrejo donde el valor catastral del terreno es B/.60,000 y el de mejoras es B/.140,000. Sin exoneración, la base tributaria completa es B/.200,000. Con la exoneración de mejoras de 10 años (porque las mejoras superan B/.120,000), la base tributable se reduce al valor del terreno: B/.60,000. Aplicando la tabla de vivienda principal, ese valor está por debajo del umbral de B/.120,000, lo que resulta en una tasa del 0%. El impuesto anual es cero durante esos diez años.
El mismo comprador que adquiere un apartamento usado de B/.200,000 en el mismo barrio, sin exoneración vigente, puede pagar B/.400 anuales desde el primer año si lo clasifica como vivienda principal. La comparación concreta entre dos opciones de precio similar, una nueva y una usada, tiene implicaciones fiscales que el corredor puede cuantificar y presentar en la conversación de cierre.
Qué hacer con esto
Cuando presentes los costos de cualquier operación a un cliente, separa la discusión en tres capas para que los números no lleguen mezclados a la mesa del notario.
La primera capa: los costos de transacción del vendedor. Desde abril de 2025, el ITBI del 2% y el anticipo de ganancia de capital del 3% se aplican en toda venta. Para una propiedad de B/.300,000, eso es B/.15,000 que salen del neto del vendedor. Si el vendedor es un promotor, la pregunta directa es si ese 5% ya está contemplado en el precio publicado o si espera absorberlo en márgenes.
La segunda capa: los costos de cierre del comprador. Registro y notaría, en propiedades de rango medio, suman entre B/.800 y B/.1,200 sin hipoteca. Son predecibles y poco negociables, pero el comprador debe saber que existen antes de llegar a firmar.
La tercera capa: el impuesto anual. Aquí la clasificación del inmueble como vivienda principal tiene consecuencias de largo plazo que el comprador puede controlar. Si no solicita la categoría a la DGI, tributa a la tasa de inversión hasta que regularice, sin retroactividad.
Antes de cerrar cualquier operación, verifica el valor catastral en la DGI. El ITBI se calcula sobre el precio de venta o el catastral, el que sea mayor. En zonas donde el mercado supera con claridad los valores históricos catastrales, como Punta Pacífica o Costa del Este, es posible que la base del impuesto sea el precio de venta, no el catastral. Confirmarlo antes de la escritura evita recálculos en el último minuto y clientes que se sienten sorprendidos.