En el segundo semestre de 2025, el MLS de Acobir registró 235 unidades vendidas por un volumen total de $82.4 millones. El precio promedio de cierre quedó en $350,779. El descuento promedio respecto al precio publicado: 9%. El tiempo promedio en mercado: 248 días. Si tú vendes residencial en la ciudad, estos cuatro números cambian cómo presentas un avalúo y cómo defiendes una comisión.
Lo que cuentan los 235 cierres
El detalle del reporte MLS publicado a finales de 2025 (Servmor Realty, 2025) desagrega así las 235 ventas del semestre: 115 apartamentos, 86 casas, 29 lotes y 4 fincas. El rango de precios fue ancho, de $15,000 hasta $6,903,000, pero la mediana ronda los $350,000, en línea con el inventario medio de la Ciudad de Panamá.
La cifra más interesante es la composición geográfica. Chiriquí encabezó el ranking con 54 cierres en el semestre, seguido por Panamá Oeste con 45 y San Francisco con 31. Eso confirma una tendencia que veníamos viendo desde Q1: el comprador panameño se está moviendo afuera del eje tradicional Costa del Este, Punta Pacífica, Santa María, hacia ofertas más asequibles y, en el caso de Chiriquí, hacia el estilo de vida montaña y retiro.
El alquiler cuenta otra historia. En el mismo semestre se registraron 125 contratos cerrados con renta promedio de $1,462 mensuales y un margen de negociación de solo 5% sobre el precio anunciado. San Francisco lideró los alquileres con 26 unidades, Juan Díaz con 23 y Bella Vista con 16. El tiempo promedio en mercado para alquiler fue de 96 días, menos de la mitad de lo que tarda una venta.
Por qué 248 días en mercado importa
Cuando le dices a un propietario que vender tarda "unos meses", estás siendo amable pero impreciso. El promedio real del MLS para H2 2025 fue de 248 días, más de ocho meses. Eso significa que si tú firmas una exclusiva en mayo, el cierre realista cae entre enero y febrero del año siguiente, no en septiembre.
Esto tiene tres implicaciones para tu trabajo de captación:
- El precio inicial pesa mucho. Una propiedad sobrevalorada arrastra los 248 días hasta los 400 o 500 días. Los datos de Panama Equity para Q2 2025 muestran que los proyectos bien fijados absorben 8 unidades al mes en promedio, mientras que los desalineados con el mercado se quedan dormidos hasta el siguiente ciclo (Panama Equity, 2025).
- El descuento del 9% es promedio, no obligatorio. Las propiedades que se publican alineadas con comparables MLS cierran cerca del precio. Las que entran 15% arriba, terminan recortando 12% al cierre.
- La comisión defiende mejor si el contrato cubre el periodo realista. Una exclusiva de 90 días en un mercado de 248 días deja al corredor renegociando o devolviendo el listado.
Costa del Este, Punta Pacífica y Santa María: la otra mitad del cuadro
El reporte MLS captura transacciones secundarias. El mercado primario premium se comporta distinto y conviene mirarlo por separado. Según el resumen de Panama Equity para Q2 2025 y el blog de MLS Acobir, los proyectos en zonas premium oscilan entre $2,700 y $4,150 por metro cuadrado, con Ocean Reef pasando los $8,000 por metro para producto ultra premium (Panama Equity, 2025).
En Costa del Este, los apartamentos para inversionista se mueven entre $335,000 y $450,000. En Punta Pacífica y Santa María los precios subieron entre 5% y 10% respecto a 2024 según el blog de Acobir (MLS Acobir, 2025). El alquiler en El Cangrejo, Marbella, Costa del Este y Coco del Mar trepó hasta 15% año contra año, impulsado por el inventario amoblado para extranjeros que rota en menos de 20 días en edificios premium.
Una observación útil: el segmento entre $500,000 y $900,000 es el más complicado en Ciudad de Panamá ahora. Está arriba del techo de financiamiento tradicional para profesional panameño promedio y abajo del piso del comprador internacional que busca producto premium. Si tú trabajas ese rango, prepárate para tiempos en mercado superiores al promedio y exclusivas más largas.
El factor extranjero: 18,415 solicitudes de residencia en H1 2025
Hay una variable macro que mueve precios en zonas premium y que muchos corredores subestiman: la demanda de residencia panameña. Entre enero y junio de 2025, Panamá procesó 18,415 solicitudes de residencia, un alza de 40% año contra año con tasa de aprobación del 94% según el reporte de Panama Equity (Panama Equity, 2025). Esa población que llega trae demanda concentrada en barrios específicos: Costa del Este, El Cangrejo, Marbella, Coco del Mar, San Francisco y, cada vez más, Casco Antiguo y Clayton.
El comportamiento del extranjero es distinto al del comprador panameño. El extranjero arranca en alquiler amoblado entre 6 y 12 meses, luego pasa a alquiler sin amoblar de 1 a 2 años, y solo entonces considera compra. Eso explica por qué el alquiler amoblado en edificios premium rota en menos de 20 días pero la venta promedio sigue tardando 248. Si tú quieres aprovechar el flujo extranjero, el alquiler es la puerta de entrada y la venta es la consecuencia 18 a 24 meses después.
La tasa hipotecaria también pesa. Las tasas en Panamá se mantuvieron entre 5% y 6.5% durante 2025, estables comparado con la volatilidad de Estados Unidos. Para propiedades hasta $180,000 sigue aplicando el régimen de interés preferencial, que efectivamente baja la cuota mensual. Eso sostiene el segmento de entrada y explica el volumen alto en Chiriquí, Panamá Oeste y Juan Díaz.
Qué hacer con esto
Lo primero es ajustar tu pitch al propietario. Antes de pedir la exclusiva, prepara una carpeta con tres datos: precio promedio del MLS para su tipo de unidad, descuento típico al cierre, y días en mercado para esa zona. Eso te posiciona como alguien que mide, no como alguien que solo promete. La diferencia entre los corredores que cierran exclusivas y los que pierden el listado al competidor es, casi siempre, esta carpeta.
Segundo: revisa el techo y piso de tu inventario actual contra los rangos del MLS. Si tienes una propiedad de $750,000 listada con expectativa de cerrar en 90 días, estás vendiendo una ilusión y vas a frustrar al propietario. Mejor renegocia el plazo a 180 días o ajusta el precio a $680,000 desde el día uno. El descuento del 9% al cierre suele cobrarse al final, pero el corredor lo paga en cada semana de stress.
Tercero: si captas en Chiriquí, Panamá Oeste, San Francisco o Juan Díaz, vas detrás del volumen. Si te quedas en el eje premium tradicional, vas detrás del ticket. Las dos estrategias funcionan, pero exigen diferente capacidad. El que intenta cubrir las dos al mismo tiempo termina con la agenda llena y la pipeline vacía. Elige una para los próximos 12 meses y mide.