A mediados de 2021, el mercado de oficinas en Panamá tenía la tasa de vacancia más alta de América Latina: 30%, con cerca de 595,000 metros cuadrados sin ocupar en un inventario total que rondaba los dos millones de metros cuadrados. En el tercer trimestre de 2025, esa cifra bajó a 20,2%, con 374,000 m² disponibles, según el reporte de Colliers Panamá. La mejora es real. Pero no fue pareja, y el ajuste no terminó.
El inventario que creció más rápido que la demanda
La segunda mitad de los 2010 fue un período de construcción corporativa intensa en Ciudad de Panamá. El crecimiento económico sostenido, el tráfico del Canal y la llegada de sedes regionales de multilatinas generaron una ola de proyectos de oficinas que se entregaron entre 2015 y 2019, justo cuando la economía comenzaba a perder ritmo. Para cuando llegó la pandemia, el inventario ya superaba los dos millones de metros cuadrados y la demanda no había crecido al mismo paso.
El contexto regional hace el contraste más claro. En 2021, la vacancia en México era del 17%, en Colombia del 12%, en Costa Rica del 9% y en Chile del 6% (según Colliers, citado en LatinOL). Panamá no solo encabezaba ese ranking, lo hacía por un margen amplio. El resultado fue un mercado donde el inquilino tenía toda la ventaja: el descuento sobre precio de lista llegó al 20% de margen de negociación promedio.
Las rentas reflejaron esa presión. El precio promedio en 2021 se ubicó en 13,81 dólares por metro cuadrado al mes. Los edificios Clase A+/A cotizaban a 16,75, los de Clase B a 14,32 y los de Clase C a 10,29. Un propietario con un piso de Clase C en el Área Bancaria, sin acceso a Metro y con infraestructura de veinte años, enfrentaba una competencia que no podía ganar con precio.
Cuatro años de absorción selectiva
Entre 2021 y el tercer trimestre de 2025, el mercado absorbió aproximadamente 221,000 metros cuadrados netos, bajando de 595,000 a 374,000 m² disponibles. La absorción no fue uniforme: los edificios Clase A y A+ absorbieron al doble de velocidad que los de Clase B y C, según datos de Colliers del primer trimestre de 2025 citados por República.
Dos factores explican el movimiento. El primero es lo que los analistas llaman "vuelo hacia la calidad": empresas que antes ocupaban pisos de Clase B en San Francisco o en el Área Bancaria relocalizaron a edificios Clase A+ en Costa del Este o Santa María, atraídas por eficiencia energética, certificaciones ambientales y espacios diseñados para trabajo híbrido. El segundo es la restricción de oferta nueva. Los permisos de construcción no residencial cayeron 50% en superficie durante el primer semestre de 2024, según datos de la Contraloría General de la República citados por MTS. Menos metros nuevos entrando significa que la absorción sobre el stock existente acumula más efecto.
En el contexto regional, la absorción de oficinas en América Latina creció 43% interanual en 2025, superando 1,2 millones de metros cuadrados en toda la región (Contract Workplaces, enero 2026). Panamá participó de ese rebote, pero su vacancia de 20,2% sigue por encima del promedio regional de aproximadamente 15%.
Tres submercados que no se mueven igual
El mercado de oficinas de Ciudad de Panamá tiene tres submercados principales que concentran el 85% del inventario y funcionan con dinámicas distintas.
El Área Bancaria, conformada por Calle 50, Obarrio y Bella Vista, representa el 35% del mercado total, con 209,328 metros cuadrados que estaban disponibles en el punto de mayor presión. Es el submercado más heterogéneo: combina torres corporativas modernas con edificios de los años 90 que compiten por los mismos inquilinos. El acceso al Metro y la concentración de bancos, firmas de abogados y organismos de gobierno lo mantienen activo. Sin embargo, es también donde el stock Clase B y C enfrenta mayor dificultad de absorción, porque los inquilinos que pueden pagar la diferencia prefieren migrar a Clase A.
Costa del Este representa el 28% del mercado y se ha consolidado como el principal corredor corporativo de nueva generación. Los proyectos Clase A+ predominan y el perfil de inquilino típico son sedes regionales y empresas de tecnología. La absorción aquí fue la más rápida del mercado desde 2021, y los precios respondieron: las oficinas prime en este corredor y en Santa María Business District se cotizan en torno a los 20 dólares por metro cuadrado al mes, frente al promedio general que ronda los 22 dólares para los espacios mejor ubicados.
San Francisco concentra el 22% del inventario. Su mezcla de edificios Clase A y B lo ubica en una posición intermedia: no acumula la presión del stock más antiguo del Área Bancaria, pero tampoco tiene la escasez de los mejores pisos de Costa del Este. Es un submercado donde un corredor puede negociar con argumentos de ambos lados dependiendo del perfil del cliente.
Lo que el 20% todavía significa
Una vacancia del 20,2% en un mercado de cerca de 1,85 millones de metros cuadrados equivale a 374,000 m² disponibles en este momento. Para dar escala: eso es suficiente para alojar a más de 37,000 trabajadores en espacios de 10 m² por persona. El mercado mejoró, pero sigue con exceso de oferta en los segmentos B y C.
Para un corredor que trabaja el segmento de oficinas, ese número tiene consecuencias directas en cómo presentar una propiedad. El inventario Clase A+ en Costa del Este y Santa María tiene una vacancia muy por debajo del promedio general, y ahí el poder de negociación se desplazó hacia el arrendador. En el stock Clase C del Área Bancaria, el margen de descuento sigue siendo real y el inquilino lo sabe.
La otra variable relevante es el pipeline de nueva oferta. Si los permisos no residenciales cayeron 50% en superficie en el primer semestre de 2024, los proyectos que iban a entrar al mercado en 2026 y 2027 son escasos. Con demanda estable y menos oferta nueva, la vacancia tiene más base para seguir bajando que para repuntar en el corto plazo. La velocidad de ese ajuste depende de cuántas empresas decidan expandir, relocalizar o entrar al mercado panameño en los próximos dos años, en un entorno donde la economía proyecta un crecimiento de entre 4% y 4,5% para 2025 (según el Ministerio de Economía y el Banco Mundial).
Qué hacer con esto
El primer paso práctico es separar el análisis por clase de activo y por submercado antes de cualquier conversación sobre precio. Un propietario con un piso de Clase A+ en Costa del Este y un propietario con un edificio de los años 90 en Obarrio no están en el mismo mercado aunque ambos te pidan una valoración de arrendamiento. Presentarles el mismo argumento es un error que los datos ya no permiten sostener.
El segundo punto es el ciclo de decisión del inquilino corporativo. Las empresas que buscan oficinas en Panamá raramente deciden en menos de seis meses. Un corredor que lleva meses cultivando relaciones con responsables de expansión regional o con administradores de portafolio corporativo llega a esa conversación con información que alguien que responde a un aviso de portal no tiene.
El número más útil para seguir de cerca no es la vacancia total del mercado, es la vacancia por clase en cada submercado. Colliers publica ese desglose trimestralmente. Leerlo antes de una reunión con un propietario o un inquilino es la diferencia entre negociar con datos y negociar con la impresión general.