La tasa referencial hipotecaria del mercado local panameño cerró 2025 en 6.50%, según la Superintendencia de Bancos de Panamá. En 2020 era 5.75%. Setenta y cinco puntos básicos de diferencia en tres años redujeron los desembolsos nuevos de crédito hipotecario un 1% en 2025, el primer retroceso desde la pandemia. Para el corredor, ese número tiene consecuencias directas: cambia quién califica, por cuánto, y cuánto tiempo tarda el proceso.
La curva de tasas que nadie explicó en números
Entre 2020 y 2022, la tasa referencial se mantuvo en 5.75%. Luego subió a 6.00% en 2023, a 6.25% en 2024, y cerró el cuarto trimestre de 2025 en 6.50%. El incremento acumulado es 0.75 puntos porcentuales en tres años, distribuido de forma silenciosa, sin titulares de portada.
El efecto sobre el pago mensual es concreto. Un cliente con una hipoteca preferencial vio su tasa ajustada de 2.25% a 2.50% en noviembre de 2025. Su cuota mensual pasó de $401.52 a $421.58, un aumento de $20.06 al mes, según casos documentados por La Prensa Panamá. Para muchos compradores que ya operan al límite de su capacidad de pago, esa diferencia basta para que el banco rechace la solicitud.
El saldo total de créditos hipotecarios residenciales cerró diciembre de 2025 en $19,130.4 millones, un crecimiento de 2.7% frente a los $18,624.1 millones de diciembre de 2024, según la Superintendencia de Bancos. El sistema registra 341,918 obligaciones hipotecarias activas con un saldo promedio de $62,547 y una tasa de mora de 4.90%.
El crecimiento del saldo suena saludable. El dato que importa está un nivel abajo: los desembolsos nuevos cayeron 1% durante el año. El sistema creció porque la deuda existente sigue activa, no porque más compradores hayan entrado al mercado.
Preferencial versus no preferencial: dos mercados dentro de uno
Panamá opera con dos regímenes hipotecarios paralelos que producen resultados completamente distintos para el mismo comprador, dependiendo del precio de la propiedad.
El régimen no preferencial aplica la tasa referencial del mercado: 6.24% en octubre de 2025, según datos de la Superintendencia. Este es el número que encuentra el comprador de un apartamento en Costa del Este o Punta Pacífica a $250,000. La cartera no preferencial sumó $9,449.9 millones al cierre de 2025.
El régimen preferencial está subsidiado por el Estado y se rige desde el 24 de abril de 2025 por la Ley 468, que reemplazó a la Ley 3 de 1985. Según el análisis técnico de KPMG Panamá, la nueva ley establece tres tramos principales: propiedades hasta $50,000 acceden a una tasa del 5% durante ocho años; entre $50,001 y $80,000, la tasa baja a 4.5% por siete años; entre $80,001 y $120,000, aplica 4% por cinco años. Para vivienda vertical multifamiliar, el umbral sube a $180,000. La cartera preferencial sumó $9,680.5 millones, ligeramente superior a la no preferencial.
El umbral de $120,000 es el corte más relevante para el corredor activo. Una propiedad en Albrook o en el interior del país a $118,000 califica para la tasa subsidiada. La misma propiedad a $125,000 cae en el régimen general, con una tasa más de dos puntos porcentuales más alta. En una hipoteca a 20 años, esa diferencia puede representar entre $150 y $200 adicionales por mes. El comprador que calificaba bajo un precio deja de calificar bajo el otro.
Por qué las tasas locales no siguen automáticamente a la Fed
Panamá usa el dólar, lo que lleva a muchos compradores y corredores a asumir que cuando la Reserva Federal baja sus tasas, las hipotecas locales deberían bajar también de forma inmediata. El superintendente de Bancos Milton Ayón explicó en diciembre de 2025 que el mecanismo es más lento y más indirecto de lo que parece.
Lo que determina el costo del crédito en Panamá no es la tasa de política de la Fed, sino el costo al que los bancos locales se fondean, principalmente a través de depósitos a plazo fijo. Durante 2024 y el primer semestre de 2025, los bancos captaron depósitos a tasas altas para recuperar liquidez. Esos depósitos tienen plazos de 14 a 16 meses. Mientras no venzan y se renueven a condiciones más bajas, el costo de fondeo permanece elevado y las tasas activas de crédito no pueden descender de forma significativa.
La proyección del superintendente Ayón apunta a que esa normalización llegará hacia finales de 2026, cuando los depósitos captados a tasas altas vayan venciendo y se renueven en condiciones más favorables para los bancos.
Mientras tanto, el Banco Nacional de Panamá y la Caja de Ahorros firmaron un acuerdo para cofinanciar el 50% del valor de viviendas en proyectos residenciales seleccionados. La operación conjunta moviliza aproximadamente $90 millones y apoya a más de 2,600 familias panameñas, según datos de Eco TV Panamá. Para el corredor que trabaja proyectos dentro del rango preferencial, ese convenio es una fuente concreta de financiamiento disponible en el corto plazo.
Lo que esto cambia en cada negociación
La desaceleración del crédito hipotecario en 2025 tuvo tres causas identificadas por la Superintendencia y el economista Aldo Stagnaro, ex presidente de ACOBIR: la incertidumbre regulatoria por el cambio entre la Ley 3 y la Ley 468, el alza acumulada de tasas, y la saturación de deuda en muchos hogares que usaron tarjetas de crédito como complemento de ingresos durante los últimos años. Ese es el contexto detrás del 1% de caída en nuevos desembolsos: no es que el mercado haya colapsado, es que el comprador marginal está más ajustado que hace tres años.
Para el corredor, hay tres momentos donde las tasas cambian el resultado concreto de una operación.
El primero: el comprador que fue pre-aprobado hace seis meses necesita una nueva carta antes de firmar. La tasa que le ofrecieron en un trimestre no es necesariamente la que aplica en el siguiente si la referencia se ajustó. Si el monto que califica bajó, el rango de búsqueda también baja, y la propiedad que acordaron ver puede haber quedado fuera de su capacidad real.
El segundo: el vendedor que pide $122,000 por una propiedad en Arraiján o La Chorrera le está cerrando la puerta al comprador que solo clasifica bajo el régimen preferencial. Negociar el precio a $119,500 no solo ajusta la cifra; puede determinar si el comprador accede a una tasa cuatro puntos porcentuales más baja durante cinco años. Ese argumento de precio va más allá del regateo estándar y tiene un número concreto detrás.
El tercero: el corredor que trabaja el segmento de oficinas o locales comerciales opera completamente en el régimen no preferencial. Para ese comprador, cada 0.25 puntos de tasa representa entre $20 y $50 adicionales por mes en una operación de $100,000 a 20 años. Conocer ese cálculo de memoria mejora cualquier conversación sobre precio o financiamiento.
Qué hacer con esto
La primera acción concreta: verifica la tasa referencial hipotecaria vigente antes de estimar cualquier cuota para un comprador. La Superintendencia de Bancos de Panamá publica ese número cada trimestre en su sección de estadísticas financieras. Si un comprador está en la frontera de la precalificación, un ajuste de 25 puntos básicos puede sacarlo del mercado sin que el banco lo explique con claridad.
La segunda: si trabajas el segmento entre $100,000 y $150,000, el umbral de $120,000 que define la Ley 468 es uno de los factores de precio más relevantes que tienes. Propiedades bien posicionadas por debajo de ese tope tienen una ventaja financiera medible sobre propiedades similares por encima. Eso se convierte en un argumento de negociación que puedes llevar directamente a la mesa, tanto con el vendedor como con el comprador.
La tercera: el pronóstico del superintendente Ayón apunta a finales de 2026 para una reducción visible de tasas. No es una garantía sino una dirección probable, condicionada al vencimiento de los depósitos captados a tasas altas. Si tu comprador puede esperar, tiene sentido calcularlo con números. Si no puede esperar, el costo de oportunidad de postergar la compra también tiene un valor que se puede cuantificar: doce meses de alquiler más el diferencial de tasa proyectado, comparado con entrar al mercado ahora.